De 1%-regel voor het beoordelen van vastgoed

Investeren in vastgoed

Bij het aankopen van een woning om geld aan te verdienen bij de verhuur ervan komt een hoop kijken. Hiervoor zijn veel berekeningen nodig om te kunnen bepalen of het geld gaat opleveren of dat het geld kost. Je hebt natuurlijk de aankoopkosten, eventuele verbeteringskosten, belastingen, verzekeringen, financieringskosten, maar ook het onderhoud in de loop van de tijd. Om daadwerkelijk een goede inschatting te maken of het een goed investeringsobject is, is het nodig om al deze kosten overzichtelijk te maken in een spreadsheet.

1%-regel

Bij ieder huis dat je mogelijk wilt kopen is dat een heel gedoe en uitzoekwerk. Daarom zijn er vuistregels verzonnen om te kijken of het invullen van de spreadsheet inderdaad wel nodig is en niet zonde is van je tijd. Een Amerikaanse vuistregel is de 1%- regel. Deze houdt in dat een huis dadelijk geld gaat opleveren als je denkt dat de maandelijkse huur die je kan gaan vragen overeenkomt met 1% van de aankoopprijs. Als een huis daar al niet aan voldoet dan kan je het huis beter laten schieten want het gaat geen kasstroom opleveren.

Vuistregels zijn handig

Om deze vuistregel toe te kunnen passen heb je in ieder geval al een richtlijn nodig van wat de mogelijke huur is in de omgeving voor betreffende woning. Ik weet nog niet precies hoe ik hier achter kan komen. Ik heb op dit moment een recreatiewoning in de verhuur. De huurprijs hiervoor wordt bepaald door Roompot en ik heb er niets over te vertellen. Net zoals we alles voor de recreatiewoning hebben uitbesteed. We zijn in dit geval meer geldschieters dan dat we een vastgoedbezitter zijn. Voor onze pas opgeleverde maisonnette is dit anders. Deze hebben we verhuurd aan onze zoon en zijn we beginnend vastgoedinvesteerders.

Huurprijs vaststellen

De mogelijkheid bieden dat mijn zoon op zichzelf kan wonen is de hoofdreden dat we de maisonnette aan hem verhuren. Bij het vaststellen van de huurprijs is meer gekeken naar wat een reële huurprijs voor hem is, dan wat wij nodig hebben om ons geld goed te laten renderen. Als we in dit geval de 1%-regel hadden toegepast dan was het huis niet door dat selectiecriterium heen gekomen. Het feit dat we het huis zelf financieren zorgt ervoor dat een enorme kostenpost wegvalt en we er wel passief inkomen aan overhouden.

Mogelijke waardestijging

Het rendement op ons eigen vermogen is hierdoor laag. Toch voelt het voor ons als een goede investering. Sowieso is het fijn om dit voor je zoon te kunnen doen. Daarbij levert het ons wel degelijk inkomen op. Waarschijnlijk hadden we meer inkomen kunnen genereren met het geld, maar het feit dat je weet wie je huurder is, is ook wat waard. Daarbij hebben wij geïnvesteerd in een leuk huis, waarvan we verwachten dat dit ook in de toekomst gewild blijft. Mochten we het ooit verkopen, dan zorgt de mogelijke waardestijging alsnog voor een beter rendement op ons geld.

Financiële rust

Daarbij zijn er volgens mij nog mogelijkheden om het rendement van ons geïnvesteerde geld te verhogen met een andere manier van financiering. Hierin heb ik mij nog onvoldoende verdiept. Op dit moment geniet ik van ons extra inkomen en een zoon die blij is met zijn eigen woning. Rendement is belangrijk, maar zeker als je voldoende passief inkomen hebt, worden andere zaken belangrijker. Extra risico lopen voor een beter rendement vinden wij niet nodig. Financiële rust blijft het belangrijkste voor mij en dat zal ik voor wat extra geld niet opgeven.

Onze vuistregel

Ons laatste huis is nog niet gekocht, maar de 1%-regel gaat voor mij als vuistregel niet gelden. Er zijn meer situaties waarin de 1%-regel niet werkt. In het hogere segment zijn de huurprijzen per maand eerder 0,5% dan 1% van de aankoopprijs van het huis. Bij het selecteren van vastgoed om in te investeren zal je je eigen vuistregel moeten maken. Onze vuistregel bij de aankoop van een huis is dat we er zelf willen wonen. Dit zorgt ervoor dat onze emotie meespeelt en dat is volgens mij sowieso slecht voor het rendement. Vooralsnog zijn we blij met onze gemaakte keuzes en groeit ons passieve inkomen.